1807 又转
快过年了，谭淑珍还要召集他们到杭城开会，而且一开就是三天，下面分公司的总经理都有些奇怪，应莺问姚芬，姚芬也不知道，她说谭董就让她通知开会，其他什么也没有说。
小芳周六回来，谭淑珍星期天到了张晨家里，张晨还是去了动感地带工地，谭淑珍在他们家待了一天，也不知道她和小芳在说什么。
张晨晚上问小芳，小芳说没有什么，帮珍珍姐算账。
“他们公司的账有什么问题吗？”张晨问。
“没什么问题，就是流速比相比前年，慢了很多。”小芳说。
张晨听说账没有什么问题，就没有再问，小芳接着和他说了繁花网络C轮融资的事，张晨赶紧说，这事我不管，不是有你和刘芸吗。
“你是大股东。”小芳说，“融资就要继续稀释你的股权。”
“可以，稀释完了也没有关系。”张晨说，“你看着怎么做好，就做吧。”
小芳摇了摇头，知道再多说无益，就不说了。
星期天的下午，锦绣中国全国各分公司的总经理都到了，他们当中，大多数人的家都在杭城，到了就各自回家，只有长沙和成都、贵阳、重庆的总经理，是当地人，姚芬把他们送到了桃花源大酒店。
老谢和韩先生一起从海城过来，张晨和谭淑珍一起去机场接的他们，在土香园大酒店吃晚饭，吃晚饭的时候，刘芸和小芳也来了，刘芸和老谢是老相识，当年老谢的娱乐城要登招聘广告，就是刘芸介绍给刘立杆的。
也就是从那时候开始，老谢和刘立杆张晨相识了，才有了后面的事情。
老朋友见面，都有些感慨，但因为刘立杆，又不方便说太多，大家都知道谭淑珍和刘立杆的关系。
吃饭的时候，有韩先生在场，谭淑珍这才说出了她的担忧，她和韩先生说，可以说，我们前几年放弃一线城市，转战三四线城市和下面县里是正确的，那个时候，这些地方的市场还没有起来，可以说该拣的便宜我们都拣到了，我们在这些地方的项目，利润率很高。
但是现在，三四线城市，哪怕是下面县里的土地市场都开始规范起来，大家都只有招拍挂这一条路，这样，土地取得的成本就越来越高，项目的利润率在下降。
谭淑珍和韩先生说：“这个还不是我担心的，我真正担心的是，一个是我们公司的负债率太高，已经到了百分之九十二的程度。”
“这个负债率是真实的？没有隐藏或者转移债务？”韩先生问。
谭淑珍点点头说：“是真实的。”
“那还不算高，房地产行业的高负债率，可以说是行业的通病，就你们的这个负债率，还算是低的，我知道大多数房地产公司，特别是那几家头部公司，他们真实的负债率都在百分之一百二十以上，要是没有通过财务手段转移债务和美化报表，他们的报表都是没办法看的。”
韩先生说：“这几年大家拼命拿地，都是杠杆加杠杆，融资可以说是不择手段，什么样的钱都敢要敢拿，你们公司，风险控制做得还算是不错的。”
“我知道。”谭淑珍说，“但这么高的负债率，总是让人心慌，顺风顺水的时候没有问题，但一旦大环境恶化，可能马上就要被逼到贱卖资产来降负债率的程度。”
“对，都会有这个风险。”韩先生说。
“这就涉及到第二个让我感到担心的问题。”谭淑珍说，“因为我们现在的项目，大多是在三四线城市和县城，这些项目，虽然还有盈利，但我们昨天算过了，流速比在下降。”
“也就是资产变现的可能性变弱了？”韩先生问。
谭淑珍点点头说是。
“这是肯定的。”韩先生说，“三四线城市和县一级，和一线城市相比，购买力毕竟会差很多，基本上，什么地方限购措施越严苛，这地方的购买力就越强，而且，大的经济环境变差的时候，也都是从末端，也就是三四线城市开始的。
“一线城市不管是地方政府的投资还是居民的消费，都有一个惯性，一下子很难刹住车，谭董，你说的这个资产变现能力变弱，确实值得忧虑，如果所有的项目都在三四线城市和县一级，单一个项目影响可能不大，但要是所有的项目集中爆发，就是大问题了。”
“对，我担心的就是这个，全国一盘棋，大的经济环境变差，都是全国性的，韩先生你说的这个集中爆发的情况，可以说随时都有可能发生。”谭淑珍说，“这就是让我心里发慌的原因。”
“这次开会，就是为了这个？”老谢问。
谭淑珍说对，“我在想，我们锦绣中国是不是需要再一次转型，把大家叫过来，就是商量这个事情。”
“谭董，你准备怎么转？”韩先生问。
“我在想，我们是不是应该放弃那些资产变现能力弱的项目，趁着现在还能出手，开始加大开发和销售力度，昨天小芳帮我把我们所有项目所在地都排了序，从倒数第一的城市开始，加快存量土地的开发，不再在当地拍新地，用一年左右时间，出清这些地方的资产。
“同时收缩战线，把资金集中起来，重新回到一线城市，回到资产变现快的城市，能做到这点，负债率高就不是一个可怕的事情，当然，在这个同时，也还是要降低企业的负债率。”
谭淑珍说着，张晨问：“又要回来了，你不是说，一线城市已经没有你们的空间，都被中字头和国字头的企业占领了？”
“彼一时，此一时，那个时候，三四线城市和下面县城，还是一片蓝海，杀出去有一条生路，但是现在不一样了，我觉得继续耗在这些地方，很可能会是一条绝路。”谭淑珍说，“所以必须回来了，硬挤也要挤进来。”
韩先生点点头，他看着谭淑珍说：“谭董，你的考虑是对的，可以说是很有前瞻性，那些现在还在到处布局的公司，用不了几年，就会发现自己尾大不掉，只是，这样的话，这一年对你们来说，会是很痛苦的一年。”
“我知道，报表也会很难看，压力会很大。”谭淑珍说。
小芳说：“资本市场，都说是很理性，其实是最不理性的，在资本市场，规模为王，人家股民喜欢看你扩张，可不喜欢看你收缩。”
“降负债率，更是吃力不讨好的事情，有几个股民会去管你真实的负债率是多少，就像韩先生说的，你只要能想办法把负债转移或隐藏，美化报表，让股价不要下跌就可以。”刘芸在边上说。
谭淑珍不停地点头，她说：
“你们说的我都知道，一方面在缩规模，另一方面，一线城市的新增土地又没有那么快地增加，从数字上看，锦绣中国的存量土地在迅速减少，确实会很难看，而且转换战场之后，在一线城市的盈利也没有那么快地显现出来，这些都会影响到公司的股价。
“但是，我很确定地感觉到，房地产行业拼速度拼规模的时候已经过去了，谁还继续这样拼，最后怎么死都不知道，相反，我觉得到了降速度缩规模的时候了，我现在不做，等大家都意识到这个的时候，可能就来不及了。”
“要下这个决心很难。”韩先生说，“但你的判断是对的。”
“确实很难，其他不说，就我们公司内部要协调一致都很难。”谭淑珍说，“对一些分公司来说，我这个等于是在断他们的后路，所以我们才需要开这个会，统一大家的思想。”
“谭董我支持你，我们海南公司，你说怎么缩，缩到什么规模，我都听你的。”
老谢说，韩先生正准备开口，谭淑珍摆了一下手，韩先生不响了，看着谭淑珍，谭淑珍和老谢说：
“你们海南公司不仅不会缩，还要继续扩张，老谢你放手去做就是。”
韩先生笑了起来，张晨不解了，问：“谭淑珍，你这不是自己在打自己脸吗，刚说了收缩三四线城市，怎么转头又说海南还要继续扩张，那海城，我看是连三线城市都比不上。”
谭淑珍说对：“在你服装的版图上，海城连三四线城市都排不上，不过，我们房地产有我们自己的地图，在我们的地图上，整个海南就是一线城市。”
“为什么？”张晨问。
谭淑珍看到韩先生一直在笑，她说：“你问韩先生。”
韩先生笑着和张晨说：“谭董说的没错，海南确实是一个特殊的地方，海南的房子，可不是海南本地人在买，而是全国人在买，越是有能力在一线城市买房的人，他也会有意向同时在海南买房。
“我估计海城和三亚也很快会出限购措施，但这两个地方要是限购，会是一个很愚蠢的决定。”
张晨看着韩先生，还是不明白，韩先生和他说：
“这样一来，并不会减少大陆人去海南购房的数量，只会让他们从海城和三亚，转移到其他不限购的地方，对大陆人来说，我房子在海城还是儋州有什么区别？只要在海南就可以，这样，只会推高海南全省的房价。
“这个，恐怕也是谭董说的，海南分公司不需要缩减规模的原因，我说的对吗，谭董？”
谭淑珍笑着点点头，她说：“韩先生说的很对，我觉得海南只会一直热下去，老谢，还需要另外和你解释吗？”
老谢明白了，他说，我知道了。
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