第311章 【重回八七股灾前的处境】
11月16日，星期三。
恒金投资的办公室里，林祖辉站在窗户前欣赏维多利亚港的风景。
过了一会，李浩脚步迅速的来到林祖辉的办公室，并开口说道：“老板，美元/日元已经跌至122点以下了，是否需要买入！”
林祖辉回过头，脸上淡定的说道：“是要买入，但不需要心态那么急！”
“老板说的是，我有点沉不住气了！”李浩低头说道。
他一个打工的，心态都如此焦急；而老板是在投资自己的钱，反而一副风轻云淡的表情，不由得让人佩服！
林祖辉摆摆手，示意他坐下来，然后林祖辉也坐在了沙发上。
“资金都准备好了吧？”
“嗯，你给的4.5亿资金全部到位，随时可以买入！”
林祖辉上次贷款的还剩下12亿，这次拿出4.5亿用于追加投资外汇，剩下的7.5亿却是拿来向新时代集团供股集资的。
“你现在需要在123点以下买入，而在122点以下将前面‘沽空的投资’平仓，接着再买入！这样一来，我们就相当于在123点以下，买入了105亿的美元/日元（10.5亿保证金）。”
“好的，我知道了！”
老板都框死了买入点和平仓点，那他也不需要操心了！
林祖辉点点头，说道：“还有，别着急，记得要分散买入、平仓！就算错过了机会，我们也是稳赚不输，何必担忧呢！”
“嗯！”
李浩不得不承认，老板的心态是真的好！
聊了一会，林祖辉才将李浩放走，他的心态也稳定下来。
林祖辉摇摇头，李浩成长有限了，以后林氏家族办公室成功以后，他也只能担任一个投资经理了。而像他这样的投资经理，家族办公室可能有二十位以上。
.......
当天。
新时代集团宣布供股集资，发行10%的新股，共集资15亿元（目前市值为152亿元）。
与此同时，新时代集团特别强调，大股东林祖辉先生将全额供股集资（49.5%），以表示对公司的信心。
一时间，所有地产商都纷纷侧目！
目前恒生指数稍微升温，但也不过才2600点，市道不算好；
而新时代集团又集资如此多（市值炒高），显然是考验其公司信誉的时候了！
如果新时代集团供股集资成功，那么在本月其已经筹集到27.3亿的巨额现金。
虽然新时代集团对外宣称的是，所筹集的资金主要是用于减持债务和发展地产，但一些地产商还是敏锐的感觉到林祖辉的意图，那就是争可能拍卖的‘地王’。
......
怡和的会议室里。
林祖辉、凯瑟克、郑裕桐、小犬平郎等人，正在签署合约。
此次大老山隧道竞投，由金门建筑、西松集团（日资）、新世界、新时代四家组成的财团，以20亿的价格兴建隧道，并取得30年专营权。
一开始，林祖辉打算至少获得20%的股权，可后来经过一番推演，发现这个项目收益会大大低于预期；他果断选择打酱油，让新时代集团占股10%，重在参与，吸取基建的经验。
相反，郑裕桐有不同的看法，让新世界拿下25%的股份！
其实，这个项目绝大部分的资金是通过贷款来完成，四家公司投入的启动资金，将来也是优先拿回。亏钱是不可能的，就是赚不了多少！
签署合约过后，西门·凯瑟克感叹的说道：“林生，我很佩服你，做事大胆，把握时机恰当好处！”
林祖辉从置地手中拿下三个大项目了，每次都是溢价购买，但是很快便涨至了平价，后来又有盈利，故西门有此说法。
当然了，西门并不觉得有什么好遗憾的，抛售置地的资产，是家族的策略。毕竟，他们不敢赌！若是地产再升值，置地还会抛售物业！
林祖辉笑着说道：“运气而已！在香江做生意，需要很大的运气，‘七三’、‘八二’股灾，倒下不知道多少人。所以，西门先生，我每一天都在战战兢兢！”
众人纷纷笑了起来！
西门接着说道：“这一次，新时代集团获得大量的现金，已经处于不败之地了。”
林祖辉笑着点点头，很多外人这次纷纷猜测，林祖辉又在筹备减债，难道是觉察到什么了嘛！
当然，这影响不了绝大部分人的想法，大家该干什么还是干什么。
曾经的对手——西门和郑裕桐，此时也为了利益再次走在一起，两人也谈笑风生，似乎没有当初的不愉快。商界就如如此，当年包宇刚和凯瑟克家族闹得那么大，九龙仓之役结束后，两家又合伙投资地产项目。
此时，林祖辉有些担心西门·凯瑟克主动兜售大厦和商场给自己，那自己拒绝也不是，不拒绝也不划算。
毕竟，他明知道地产要下跌30%~-35%，怎么可能这个时候买；而且，他也没钱买。
走出怡和大厦，郑裕桐好奇问道：“这次你主动牵头组织财团竞投，怎么到分股份的时候，就有些不爽快了呢？”
林祖辉笑道：“彤叔，我现在是在减债，而大老山隧道项目回款多慢，你觉得我要那么股份干什么！说白了，新时代集团参与这个项目，无非就是在基建上积累一些经验罢了！说真的，内地要是开放了，那里的基建才是大有可为！”
投资基建虽然投资大、回本慢，但是资金有银行贷款，怕什么！
说白了，就是投资一点启动资金，后续都靠银行贷款。
郑裕桐点点头，认可了林祖辉的想法，并说道：“没想到你居然那么看好内地的投资？”
“华夏人嘛，祖国早晚会变好的！”
嘴上虽然这样说，但林祖辉其实对内地的投资，没有太多的热情，完全是重在参与。
内地的项目回报率很低，这是肯定的！
前世李嘉诚在内地赚的钱很少，主要是香港和海外赚钱的多。
以实际案例来说明：李嘉诚拿40亿在魔都买地，12年后，卖出200亿。加上建筑费后，他实际赚了120亿。算上通货膨胀，其实就是在瞎折腾。
“还是你厉害点，将项目都做到天子脚下了，你那个丽景花园可不得了，土地编号00001！”
“哈哈，这事我承认，自己做了一件了不起的事情！”
.......
新的一周开始。
新时代集团顺利完成供股集资后，随后华人置业便宣布供股集资，发行10%的新股，共集资10亿元（目前市值为103.5亿元）。
一时间，市场人士纷纷侧目！
有的人开始讨论，林祖辉为什么突然大规模集资，到底是看好市场，还是觉得市场有下跌的风险。
看好市场很简单，那就是去拿地，所以需要大量的资金；
不看好市场，那就是去减债，这样可以安然度过暴跌。
就在众人纷纷猜测的时候，港府正式宣布在1989年1月3日拍卖‘湾仔地王’，有意的公司可在40天内参与报名。
大家这才反应过来，林祖辉这是提前做好了准备，猜测出有‘地王’拍卖。
‘湾仔地王’位于会展中心南侧，中间仅隔一条港湾道马路，重要的是面积足足7.78万平方尺。由于三面放空，地积比可以放大至18倍。
也就是说这幅地皮可建140万平方尺的商业楼宇！
......
华置中心。
林祖辉得知‘地积比’之后（拍卖前港府已经告知），立马激动起来，那就是他打算在这幅地上盖摩天大厦。
比如说，他预计可以盖80层（估计），那么这幢大厦将是亚洲最高的摩天大厦，并且可以跻身世界十大名厦。
而大厦占地才1.75万平方尺（未定），多余的土地自然就形成了一个广场，这样就极其美观。
他很快又开始预算成本，假设拍地以35亿的天价拿下，建筑费杂费还需17亿左右，那么整个项目需要投资52亿。
不贵，这样一幢大厦再过20年，价值恐怕得400亿，相当于前世内地所有万达广场的三分之二市值。
这还不算期间产生的租金，可能也会有300亿的样子！
一幢大厦的价值，就比前世所有内地的万达广场了。
不过，总计投资50多亿的项目，新时代集团和华人置业联手，亦非常的吃力；
资金是有，但不得不考虑港府还有‘地王’或优质地皮拿出来拍卖。
届时，两家公司便实力大减了！
所以林祖辉打算：以林氏家族的名义，参股三成，而新时代、华置各三成半！
不过此时他已经又没有钱了，而且还负债了20亿，也将地利根德阁和富丽华酒店部分权益做了抵押。
此时的场景，何曾相识，在八七股灾前，他也是如此操作的。
不过此时，他个人虽然举债20亿，但是就算马上地产和股票暴跌，他也不会元气大伤，只能说是伤了点皮毛！
倒是他已经将固定资产都进行了抵押，接下来只剩下了股票可以质押了！
此次参股‘湾仔地王’，林祖辉个人需要出资11亿（三成股权，仅限地皮费用），林祖辉打算用万辉传媒和LEIT集团的股票进行质押。
林祖辉顿时一阵头痛，照这个趋势下去，他何时才可以实现‘财富自由’，何时才可以赶超李嘉诚。
他终于体会到，老牌家族的厉害了！
可以说，像新世界、恒基、新鸿基这些地产公司，如果要举债，恐怕立马可以筹集50亿。
当然了，他们还是不敢向林祖辉这样搞，对于他们来说，时常警惕这67、73、82年这样的股灾、地产暴跌。当年倒下多少同行，他们才杀出重围，怎么敢孤掷一注呢！
此时。
林祖辉突然觉得，自己越是感到老牌家族的厉害，自己越应该勇猛向前。
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