第490章 【执黑先行】
5月26日，星期二。
今天是五月期指交割的日子（预留三个交易日进行交割），也是林祖辉收获的日子；
年初，恒金投资购买了10000张五月期指合约，买入恒生指数平均值为4400点，而今天开盘就是6100点。
也就是说，他投资了4.4亿左右，今天收盘后，他可能会净赚8.5亿左右，回笼资金13亿。
这笔资金可谓来得十分及时，因为他没有钱了！
太不可思议了，他感觉自己总是在缺钱。
年初还有60多亿的现金，结果购买海外信托银行花了25亿、沽空美元日元花掉15亿的保证金（20倍杠杆，均点132.8点）、供股集资/认购债券花掉25亿、支付仙女7亿用于购置海外资产。
若不是期间有股息10亿出头（多间上市公司）、恒金置业的租金收益数亿，恐怕他已经‘破产’了！
这种赚得多，花得多的日子，林祖辉已经过习惯了。
若是他有上百亿的现金在手里，而没有投资项目，他倒反而不舒服了。
今年沽空的美元/日元，如今已经跌至129点多，算是开始下跌，不知道还会不会反弹；
关键是，倘若今年跌至120点左右，他也未必会平仓，毕竟他可是在期待明年跌至100点左右。
所以，若是年底买黄金期货，还得提前贷款一点。
现在的他，倒不需要考虑——贷款做金融的风险性了，毕竟他的美股市值、香港的置业、上市公司股份，数额都十分的丰厚。
想亏得倾家荡产，也是不可能的事情。
“咚咚”敲门声响起。
秘书李珂带着陈斌，走了进来。
“老板，和汇丰银行合作的那个项目，已经签署了正式合约。今年年底之前，我们会完成清拆工作，明年年初动工上盖工程。”梁真勋坐在沙发上，并汇报道。
林祖辉满意的点点，这是新时代集团和汇丰银行在地产上的第一次合作。
汇丰银行位于香港蒲飞路 23号职员宿舍旧地址地盘，计划重建两幢四十层高住宅大厦。该地盘可建总楼面面积约为 35万平方呎。由“新时代集团”负责整项发展，新时代集团计划投资 5亿港元，作为补地价及建筑费用。整项发展双方各占约五成权益，计划在1995年可完成入伙。
不会赚太多，顶多每年30%的收益，但毕竟是从长江实业手上抢下来的项目，还是让人高兴。
原来在今年四月，李超人正式卸任汇丰银行董事，也宣布汇丰银行和李超人的蜜月期结束。虽然不能说闹矛盾，但至少也不会像以往那样紧密无间。
当然，林祖辉自然不是顶上去的意思，他和汇丰仅限贷款合作、地产合作，远没有李超人和汇丰银行的关系好，哪怕是现在也差得远。
他也不需要和汇丰银行关系太好！这次合作，双方是有利益在里面——汇丰银行渴望继续和新时代集团合作（贷款），也渴望林祖辉的关系有助于他们重返内地。
林祖辉说道：“嗯，争取明年年底和后年年初，将之全部售罄。”
陈斌点点头，说道：“好的，等会我备注一下！”
林祖辉又说道：“明年我们要争取出售300万平方尺的住宅面积，一定要做好充分的准备和调度。”
其实，这是他在精打细算。
他知道，这一波港府打压炒房，中低档住宅市场只能说是微微上涨，而不是大涨；这就预示着，明年还有一波大行情，所以应该多销一些住宅。
而到了1994年，港府怕是又得更严厉的打击炒房的，再加上到时候香江地产进入到一个‘调整期’，下跌两三成都是可能的事情。
前世李超人和李兆基的马鞍山对决，便是楼价从5600港币以上，最后3950港币都在出售了（李超人顶烂市，并不是正常价格）。
所以为了更好的效益比，林祖辉一般会精打细算一番，即供应起伏一下。
比如说1993年供应300万平方尺，那么1994年可以供应280万平方尺就足以。
陈斌自然知道，老板擅长精打细算和把握好时机，所以也是深信不疑。
“嗯，计划供应是没有问题的！”
林祖辉思考了一下，说道：“最近因为内地开放，香江的工业楼宇价格不涨反跌，你可以让人在观塘搜寻一些可重建工业物业地皮和旧楼，并进行收购。这些重建地皮旧楼，可以作为一个土地储备，以后可改建综合大厦，相当的划算！”
因为香江的工厂都迁往内地，所以港府早已经允许工业地皮，可建综合性大厦，即写字楼和厂房的两种用途大厦。
现在香江港九地区，土地是越来越少了，所以若想多储备土地，就多灵活起来。
陈斌问道：“倒是很容易找到合适的，不过我们打算投资多少金额？”
林祖辉说道：“8亿以内吧！”
“好的，我知道了！”
也就新时代集团一个月的纯利，算不得什么。
而且那可是半商业大厦，能捡便宜可是非常好的事情。
而在林祖辉看来，新时代集团赚钱快，花钱一定也要快，不能将钱留在手上太多。
过了一会，梁真勋也走进他的办公室汇报工作。
首先，是美丽华酒店收购工作正式展开，预计花费29.5亿港币，并获得34.5%的美丽华酒店股权；
其次，美国传回消息，已经购买微软价值2.5亿美元左右的股票。
对于这两笔投资，林祖辉都是非常满意。
美丽华酒店没有什么负债，反而账上还有5.2亿的现金流，这笔钱可以启动美丽华广场项目（已经立项）；除此之外，还可以进行贷款，向内地进行投资。
新时代集团投资的美股，成本已经达到3.5亿美元，目前盈利1500万美元；按照林祖辉的预测，今后每年将保持35%以上的回报率，直到2000年初，8年时间可以赚取80亿美金以上。
这些钱，可以作为新时代集团在1993年~1994年投资商业地产的一个‘保证’，好比鸡蛋哲学，一个项目如果产生亏损和盈利低，另外一个高回报产业可以拉高整体的投资回报率。
当然了，对于投资美国商业地产，林祖辉也是信心十足，他一定可以抄底成功。
........
5月底，林祖辉来到京城。
他和京城官方连续签订三份合同，一举拿下年初洽谈的三个大项目，分别是：
王府井大街的东安市场改造工程，整个工程经过改造后，营业面积将达到150万平方尺；建筑最高为10层、地下两层，分多幢建筑组合而成；其中一幢作为‘东安市场’以中央收银模式的百货模式，其余为现代化收租的购物中心模式。双方的合作模式是：东安市场以地皮入股，占股35%；新时代集团承担所有建筑费、税费，占股65%。整个‘新东安市场’工程预计1997年上半年完成，并投入营业。
毗邻东安市场的‘王府井希尔顿酒店’（校尉胡同）项目，整个项目占地面积为20万平方尺，此项目为新时代集团购买土地，并独资拥有。
三里屯的中环广场，占地面积为70万平方尺，采用19幢低密度建筑（10层）组合的现代化购物中心，并打造时尚、潮流、艺术的风格街区，此项目为港资独资。
三个项目都非常顺利，交涉时间仅三个月不到，这和林祖辉的人脉关系和影响力息息相关。林祖辉本人可不仅仅是一个地产商人，他在内地的服装工厂，用工人数好几千人，是外资当中的制造业代表。
拿下三个项目后，林祖辉并没有离开京城，而是继续和京城官员进行洽谈。
一间会议室里，林祖辉说出了自己的想法：“京城是华夏的首都，外国游客来华夏，基本都会来京城。近年来京城已经有不少新建筑，但如果城中心低矮的破破烂烂民房，实在有碍市容。所以，我想和领导们商量一下，对崇~文旧城进行全面改造，新造现代化城市建筑。”
京城官员说道：“崇~文旧城大概有200万平方米（2200万平方英尺），如此浩大的工程，光是搬迁都是一个大问题。人民必须安居乐业，否则就会出乱子。”
林祖辉马上说出自己的想法，说道：“自然会考虑周全，我们新时代集团愿意和政府合作开发，采取边拆边建的方式。如此浩大的工程，可分多期进行建设，我们可以合作成立公司进行。在整个项目上，兴建住宅、酒店、商业大厦等，统筹规划。”
200万平方米的改造工程，而且又是京城中心，购买地皮独资建设，那是不现实的。
不说其它因素，光是一个搬迁工程，没有政府来搞定，不知道要出多少事情。
而这个项目如此浩大，新时代集团进行分期建设和投资，也相当于在变相储备土地。
新时代集团在内地的投资，也必须采用‘重视土地储备’的方式，这样才能将回报率稍微提高一下。他可是知道，内地项目的回报率只有8~15%区间，赚不了快钱。但如果量大的话，还是非常值得的。
此次来内地，他除了签署六份合同外，还得进行‘发展物业’（住宅项目）的投资。
因为收租物业（商场、写字楼）的回报期限，实在太过漫长；所以在内地必须收租物业、发展物业，一起干。
发展物业两年就可以开始出售期房，回笼资金；
赚的钱，就正好补上收租物业的投资。
京城官员们顿时对于这个项目非常看重，双方进行了初步的洽谈。
而考虑到京城这边的形势，林祖辉也是尽可能的表现出诚意来，真正的合作共赢。
最终双方达成了一个初步意向，对合作双方比较满意。
当然了，这个工程不是马上可以立项的，还得通过上面的审批，不过林祖辉相信问题不大。
这对城市的发展，非常的有利！
而启动这样的项目，新时代集团（华夏），其实也不用投资太多，毕竟是分期进行的。
林祖辉的内地之行动作很快，在魔都也很快签署了三份合同，顺便又洽谈成功一副大型住宅地皮（300万平方尺）。
回到粤省，又在羊城拿下一副800万平方尺，打算分十年进行开发住宅项目。
........
在围棋棋盘里，执黑先行是既定规则，也是微妙胜率。高明的棋手在执棋时运筹帷幄，但精明的棋手在开局之前就参透了升段积分的规则。不是一局胜败，而是步步争先。
新时代集团在内地的项目投资，就是如此布局，抢下拿下地段最好的项目。
而且，在内地开发地产，土地储备非常重要，因为房价涨得快，土地成本越便宜，项目的回报率越高。
所以，林祖辉离开内地的时候，对陆东来说道：“你们团队要继续考察京城、魔都、羊城、鹏城、佛山等地的住宅地皮。有了好项目，就汇报给我，我好来考察！”
虽然说内地所有项目都是需要林祖辉肯定，但陆东来的团队是必须将前期工作做好的。
“嗯，我们会随时留意这几个城市的土地市场，争取今年下半年，能有更好更多的项目。”
林祖辉满意的点点头，内地项目看起来投资很大，其实投资的资金很小。比如价值600亿的项目，实际只需付出120亿港币左右，还无需一次性拿出。
此时，新时代集团在内地的总计投资已经差不多200亿以上的规模了。
比如魔都港，双方合作的协定是未来将投资60亿进行改造和升级，双方五五分成，新时代集团注资10亿港币的现金，魔都港以资产注入。至于后续的投资，新时代集团也无需掏钱，因为港口本身是在正常经营的，有营收，还可以进行贷款。
一些住宅项目的启动资金就更低了，现在内地的地皮非常便宜，拿下土地后，只需分期进行开发。拿出少量的资金，启动第一期工程，接下来就可以贷款、卖期房进行开发下去。
总之，今年的新时代集团打算拨给内地30亿港币的资金，谈下300亿的项目都没有问题。毕竟几个中环广场，只需先购买土地而已，而且占股只有六成。
下半年，林祖辉还会来内地多谈项目，越是早投资，以后的回报率越高。
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