第216章 【大型屋邨】

　　恒大地产并购启德置业后，林荣亨陷入一种思考：

　　恒大地产手上有不少中型地盘（可提供500个住宅单元以上），也有两个大型地盘（可提供2000个住宅单元以上），大个大型地盘就是赛西湖、太古山谷1号。

　　但恒大地产还缺少一个大型屋邨项目，虽然林荣亨已经打定主意：青州英泥、香港电灯都交给恒大地产去收购，甚至和记黄埔都将成为恒大控股集团的子公司，这些公司旗下都拥有大型屋邨的地皮,  但远水解不了近渴。

　　所以，恒大地产必须最近收购一块大型屋邨的地皮，然后在1977年开始出售，1982年开始售罄；毕竟，大型屋邨项目一般要分为几期施工。

　　很快，一个选择浮现在林荣亨面前。

　　淘化大同在九龙观塘区的牛头角有一块酱油厂地皮，面积高达22.2万平方尺左右,  前世在1977年地产旺盛期,  被恒隆以2亿港币的价格收购,  后修建成拥有4800个住宅单元及商场的大型屋邨项目。

　　淘大是一款中式酱料品牌，创始于1908年，拥有超过百年的酱油酿造经验，淘大酱油酱料及速冻点心在香港市场占有率遥遥领先(均为香港市场“双寡头”之一)，淘大的产品还远销海外。

　　但做酱油的就是做酱油的，怎么能和地产商的实力相提并论呢!

　　更何况，那里都好做酱油，他们早就在新界组建了新工厂，故九龙牛头角工厂实际已经做好了转移的准备，打算将地皮待价而沽。

　　如果恒大地产介入，凭借林荣亨的筹谋,  这块地皮将会为恒大地产带来大量的利润。

　　现在的问题是，地产尚未转旺,  淘大未必乐意低价出售这幅地皮。

　　地皮的价格不仅和市场旺盛有关,  还与周边的容积率有关,  像淘大这块地皮,  北边是一个大型公园,  所以住宅楼宇可以很密集,  故前世才在22平方尺的土地上，足足修建了4800个住宅单元，密度低死人，不过这也是香江的住宅区的常态，住宅楼宇都是一幢连着一幢，甚至十几幢房子几乎是连载一起的，比方说前世的赛西湖小区，几乎是一个线条形状。

　　按照当前的行情，淘大这幅地皮也就值个1亿港币，淘大的老板只要不傻，也会坐等物业升值。

　　不过，这同样也是一个机会！

　　因为林荣亨知道市场走势，以及淘大的心理低价，如果以1.3亿港币的价格介入，高于市场近3成的价格去接触淘大，机会就大很多了。

　　高出三成的价格，就相当于以1972年市场高峰的价格在谈，淘大老板又不知道未来的地产走势,  自然会心动。

　　林荣亨又给上限提升至1.5亿港币，也就是不超过1.5亿港币,  在今年都可以谈；至于今年如果没有谈成，那这个项目再好，林荣亨也不会继续墨迹。因为，后面还有不少大型地皮可以选择。

　　大型屋邨的地皮一半都是工厂地皮，在70年后期的地产旺盛时候，很多工厂拥有大量的土地，于是一些地产商盯上他们，双方合作，利润五五分，可谓一拍即合。

　　工厂老板一分钱不出，只需要拿出地皮；而地产商只需拿出少量的资金作为启动资金，然后利用贷款，卖期房，就将一个大工程撬动起来了。

　　所以，后期恒大地产也需要主动寻求合作，相信也恒大地产的信誉，还是有不少人愿意合作的。

　　.....

　　想到于此，林荣亨召集三剑客，像他们说起此事。

　　张若怀小心的说道：“老板，这地产尚未转暖，你会不会太高估地产的涨幅了？而且，市场上便宜的地皮还是不少的，我们可以多拿便宜的地皮，以量取胜！”

　　林荣亨自信的说道：“我绝对没有高估，香江这几年增加了大量的人口，又有一大批战后新生儿，如今到了需要购置房产的时候，下一波行情，必涨3倍！至于你说的廉价地皮，我们也不是不收购，公司不是还有5000万港币么，继续收购这种地皮......大型屋邨项目是一个地产公司实力的象征，也是信誉的象征，意义非凡。而且我们如果拿下这副地皮，利润至少5亿港币以上，何必在乎多给几千万港币。”

　　恒大地产没有资金抄底了，林荣亨个人还有，所以林荣亨根本不愁。

　　何睿突然说道：“那老板何不以个人资金买下它，待市场转旺，再以高价卖给恒大地产？”

　　林荣亨摇摇头，说道：“按照我的分析，地产将在下半年就会转暖，这个项目我们必须在明年就开始动工，毕竟如此大型的地盘，至少要分为三期完成，所需时间也得五六年。如果错过了地产高峰期，就会有额外的风险。”

　　自己又何尝不想这样操作，买下地皮，待地产转旺就卖给恒大地产，这样个人可以大赚一笔，而恒大有股民买单；但林荣亨打算在1983年前，将这个大型屋邨全部完工，并销售一空；这样的话，就要考虑时间问题了。

　　一年时间，地皮就算升值，涨幅也有限，林荣亨不屑那么麻烦。

　　三剑客这时候知道，老板已经一切胜券在握了，三人自然欣然答应，并由张若怀去接触淘大。

　　暂且不管这笔买卖做的成与不成，恒大地产照旧需要继续购买土地，如果到时候资金花完了，自然还可以贷款。

　　最后，林荣亨又一锤定音的说道：“从现在开始，我们一个月要开两个楼盘，大家又要开始埋头苦干了！”

　　1974年，新鸿基在发展地产的盈利，已经和恒大地产差不多持平了；而到了今年（1975年），据林荣亨分析，新鸿基估计要稍微胜过恒大地产，只限在发展地产的盈利。

　　当然了，恒大地产的租金加上的话，那新鸿基又远远比不上了；不过恒大地产的租金，都需要用于商业大厦重建，所以一般不算纯利。

　　随着地产转暖，租金率先开始旺盛，而恒大地产的第一幢新大厦——励精大厦即将竣工；新励精大厦楼面面积35万平方尺，年租金就可达1500万港币以上；等到了八十年代初，这一幢大厦的年租金就可获得4000万港币，两年多就可以赚回建筑成本和购买大厦的资金（旧励精大厦已经购买了5年了，大厦本身已经升值几倍了）。

　　这就是香江地产的回报率，以前世新鸿基中心为例，1977年购地建设，1980年竣工，楼面面积86万平方尺，当年租金8000万港币，六年就差不多回本了。

　　励精大厦再怎么说也是在中环，新鸿基中心还是在湾仔，单价肯定是励精大厦更胜一筹。

　　这就是为什么林荣亨要重建大厦的原因，因为香江的租金太高了！


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