第103章 【肥水不流外人田】

　　回到恒大地产，林荣亨召集恒大‘三剑客’来自己的办公室。

　　林荣亨一边翻阅着地盘资料，一边说道：“在建地盘已经达到18个，看来，外面把我们开地盘的速度，比喻成下饺子，非常形象嘛！”

　　三人纷纷笑了起来，老板满意就好！

　　吴浩笑着说道：“不过，这个速度离老板要求在上半年开工地盘达36个，还有一定的差距，可能完成不了！”

　　林荣亨摆摆手，说道：“是我考虑不周！上半年还有四个半月，怎么也不可能完成，而且我们还得注重质量，我可不想恒大地产被别人冠上‘华懋地产第二’。”

　　林荣亨的话，让三剑客再次会心的笑了起来。

　　华懋地产建造的楼宇，质量是出了名的差，而华懋地产每年都有十几个官司要吃，而且十有八九是王德辉铩羽败诉。

　　王德辉夫妇都爱巡查地盘，并且是‘微服私访’，不用下属或判头陪同；他们巡查非常认真，一层一层边巡边爬。两人穿着很朴素，地盘工不认识老板（临时雇佣），于是常被王德辉夫妇找出毛病；于是，王德辉就以‘偷工减料’为由，克扣地盘工的酬劳。

　　王德辉夫妇的这一做法，常引起判头的不满，判头指责王德辉进的材料太次，却苛求他们高质量；判头和王德辉从地盘吵到公司，最后吵到法庭。

　　结果王德辉招架不住，便把材料商扯出来当替罪羊；材料商也不是吃素的，厉色指责王德辉‘专门购买最次的材料，把价钱压到无法想象的低廉’。

　　所以，像这类官司，王德辉夫妇十有八九是败诉。

　　王德辉夫妇没有儿女，生活又节俭的很，对员工也抠门，结果把钱留给了绑匪和王德辉的小舅子。

　　真不知道说这种人怎么个好！

　　林荣亨自做地产一来，对于建筑材料一直要求很高，对于建筑施工安全也要求非常的高，其最重要的目的就是建立一个长期的口碑。

　　吴浩只感觉自己身上紧绷的压力一松，轻松了不少，便开口说道：“既然如此，不如我们先专心筹备2个中型地盘，争取在上半年开工。至于剩下的16个小型地盘，则在今年开工即可！”

　　2个中型地盘占地面积就达26万平方尺，而剩下的16个小型地盘加起来也差不多就这个样子。

　　至于大型地盘的标准，那至少可以提供2000个住宅单元楼盘；超过5000个住宅单元的楼盘，就叫做大型屋邨了。

　　林荣亨一想也觉得很有道理，便点头同意。

　　虽然1973年有一波危机，但并不代表住宅单元跌成白菜价，大概也就跌了15%不到，1974年可能又跌了10%左右。

　　真正跌价的反而旧楼、地皮等地产原材料，那个时候手上你只要有钱，就可以囤积一波。

　　林荣亨接着说道：“俗话说‘肥水不流外人田’，恒大地产最终将会是以财团、集团的形势经营；所以，接下来恒大地产要慢慢的开始组建：建筑设计院、建筑公司、建材公司、物业管理公司等多个附属子公司！”

　　这些子公司论难度，自然是建筑公司最难创办，建筑设计院次之，其余子公司都很容易建立起来。

　　其实，有一个现成的顶级建筑公司——金门建筑，可以选择；不过，风险实在太大。

　　前世，怡和于1969年开始购入小量金门建筑股权（非上市股权），1970年金门建筑上市，1975年5月，怡和宣布以每九股面值六元的怡和股票，换取十股面值五元的金门建筑股票，并作出私有化。

　　金门建筑有一幢物业非常出名，那就是金门大厦，被陈松青当成倚天剑的金门大厦。

　　恒大地产收购金门建筑的难度不大，两家公司的市值现在相差五倍，再过几年就会相差近十倍；若是恒大地产想收购，完全没事问题。

　　但金门建筑毕竟是英资公司，林荣亨不想太早的挑战英资，最起码也得1975年以后。

　　恒大‘三剑客’闻言，并没有太大的意外，恒大公司论体量已经是华资地产老大，自然可以考虑这些子公司。

　　张若怀认真的说道：“我来协助老板完成这些公司的组建吧！”

　　包括林荣亨在内，大家自然是理所当然认为合该这样！

　　张若怀原本就是工务司的技术官员，对于设计院、建筑公司、建材公司这些业务非常熟悉！

　　倘若不是恒大地产已经上市，张若怀是绝对不会跳槽的！

　　....

　　会议散去后，林荣亨继续在研究恒大地产的物业和地盘。

　　目前，恒大地产有在建和筹建地盘36个，以及一些储备地皮（乙种换地和旧楼）；其中36个地盘总占地面积为65万平方尺，可建楼宇面积为450万平方尺，预计销售额为8亿港币（皆是中低档楼盘）；可为恒大地产在1971年至1974年带来大量的利润，林荣亨分别预估为：0.3亿港币、1.2亿港币、1.1亿港币、0.6亿港币（不包括收租物业）。

　　除去36个发展地盘及储备地皮，恒大地产及恒大控股集团两家公司，已经拥有10幢商业大厦；其中九幢位于本岛，一幢位于九龙观塘。

　　九幢本岛的大厦，分布情况是：中环大厦计五幢、湾仔两幢、铜锣湾两幢。

　　当然了，这些大厦占地面积普遍只有不到4万平方尺，俱都是50年代以前的大厦，楼层最高仅为九层。

　　倘若这些大厦现在全部重建，所需资金恐怕得高达5亿港币以上；不过要真是重建完成了，那恒大地产的总收租物业将高达400万平方尺左右收租物业。

　　可惜，恒大地产现在一幢也重建不起！

　　待1973年过后，这些大厦才会慢慢的启动重建计划，那个时候总建筑费预计将翻一翻了，人工、材料都会上涨；更重要的，人的要求和眼光也会上涨。

　　恒大的资产看起来非常庞大，但债务以及利息也是非常巨大；目前恒大地产及恒大控股两家公司的债务已经高达2亿港币，再加上一些项目上的贷款，总债务已经接近2.5亿港币左右。

　　如此庞大的债务，每年光利息就需要3000万港币。

　　3000万港币是个什么概念？

　　前世，李超人的长江实业上市后的第一年（1973年）盈利为4700万港币！

　　债务虽然庞大，林荣亨也不急，如果按照恒大地产现有的收租物业计算：1971年至1973年的租金分别为：1900万港币、2600万港币、  3500万港币。

　　其实，2亿的贷款就相当于购入了10幢收租物业，而这10幢收租物业每年的租金只能支付利息（近三年的情况）；当然了，物业本身的升值的价值才是收益，租金只是贷款利息。

　　至于恒大地产的发展物业，大部分的资金来源都是：股市泵水，以及林荣亨自有的资金、少量的贷款。


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